土地格局面前中小开发商那里去

　　北京广渠路36号地的招标结果公布后，北京房地产业界老总感叹：“随着土地供给制度的不断完善以及供应量的严格控制，开发企业强者愈强、弱者愈弱的状况将越来越明显。可以预见：众多中小开发商的冬天已经来临，百姓大众的春天即将到来！”
　　高通智库分析师：如今土地市场让人印象深刻的有两方面：一是几十轮的竞价，二是坚持到最后的都是品牌公司。此外，“36号地块”投标的国有企业名单，让人们更多思考——今后土地市场中，最有底气的除了资金实力强的品牌企业外，国资背景企业在公关能力又将再次崛起。由此，现实的思考，中小企业那里去？在行业格局面前，中小房地产企业有两个出路，要么退出，要么寻找新的市场机会。对于后者，房地产二三线城市，尤其是三线城市值得关注。除区域选择外，中小房地产企业异地扩张，在开发模式和产品研发、定位上也需要形成自身的竞争力。

　　北京36号地未来面临的市场问题

　　倍受瞩目的36号地，最终被北京城市开发集团有限公司和北京城建兴华地产有限公司(联合投标)竞得，中标价格人民币26亿元，销售意向价格为9500元/平方米。北京城开和北京城建兴华在投标文件中的内容如下：1、项目定位：满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品。2、销售策划：以首次置业或改善居住条件人群为销售对象；以中小企业为办公楼销售对象。建设城市生态型宜居社区。3、住宅意向销售价格： 9500元/平方米。
　　高通智库分析师：如业界所预期的，36号地用行政手段把土地价格降低，但市场价格差异空间，将带来巨大的投机空间。广渠路36号地周边目前二手房已接近1万元/平方米；保守估计，36号地入市时，该区域住宅售价将介于15000元-18000元/平方米。即便该项目坚持意向销价9500元/平方米，但投机空间将使最初的价格理想不复存在。避免36号地投资行为，一方面可采取减低建筑标准；另一方面可参考经济适用房住户选择标准，由此36号地则变成了高价经济适用房。


　　来自: 高通智库 2006-12-05